[房屋地產]

如何判斷預售屋及新成屋價格合理與否

房價飆漲的原因很多.雖然其中不乏人為炒作的因素.但是也不應該人云亦云的一面倒看衰房價.應該探究原因後再做判斷.也比較能在下決定購買時心中有個定見.建商的建築成本可以拆成2部分來看.一是建材成本.二是土地取得成本.以下做簡略分析.
建材原物料上漲.鋼筋.水泥等各類建築材料價格攀升.尤其是鋼材導致現在建商及營造廠的每坪造價成本跟著墊高.以往一般大樓建築成本一坪約在10~12萬左右(依用料不同而有所差異).現在每坪造價都已經預估到一坪13~14萬左右.鋼骨結構大樓則是由一坪13~14萬提高到17~18萬一坪(這個價格一些中小型營造廠還不一定敢接).平均每坪造價成本上漲15%~25%.
土地購入成本.一般人比較不了解的是這個環節.為簡單明瞭起見以下用數字舉例說明.一塊住3建地每坪購入成本100萬.住3的容積率是225意思是一坪地可以蓋2.25坪的建物面積.不過再加上一些不計入容積率計算的部分.一坪大概可以蓋到3.5坪左右.這也就是一般俗稱的銷售坪.所以土地成本就是以100萬去除以3.5坪得出每銷售坪土地成本為29萬(為方便起見.直接進位取整數).
將造價與銷售坪土地成本相加.就可以估算出每坪總成本.另外還要再加上1成左右的管銷費用及利息支出才是建商建築成本.這樣大至上可以用銷售價格去減掉建商建築成本.得到的數字就是利潤.也就是消費者能跟建商議價的空間.如果這個數字過大(大於20%以上的話).代表建商的推案價格不實在.議價的時候可能要多花點腦筋.或是在附近尋找其他案件再做參考.切記賠錢的生意是沒人要做的.別砍到建築成本以下.還是要留點工錢給建商賺.因為交屋後還有保固及設備維護的後續問題.沒賺錢賣你房子可能是準備收攤不管了.千萬別以為自己撿到便宜.
以上的說明僅適用一般情況.如果建案是屬於都市更新獎勵的特殊情況則不適用.希望能在各位購屋時幫上一點忙.協助各位做判斷.如有未盡之處歡迎補充指教.謝謝!

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-6-18 10:08 編輯 ]
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