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台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!

   
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1.台灣炒房

台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!


這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房,然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉?因為新買主也是要轉賣給別人。

這個遊戲就叫做:「大家互相賣來賣去,看哪個笨蛋接到最後一棒。」

造成台灣兩高兩低的奇妙現象:房價高,空屋率高,房租低,薪水低。

炒房本來就是只能炒房價,租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾,因為台灣經濟緩慢退步,所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲,所以房價大漲。

這個遊戲本來就不可能永遠玩下去,時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久,台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的,有些人還真的以為可以玩100年。

那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點:利息太低,房屋稅金太低。

2.我已經買了房,為什麼還要繳房屋稅?如果不繳,房子就會被政府搶走。

台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!

這是什麼爛政府!房屋要繳稅,這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人,每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用,就是浪費錢。正確的說,這世界上根本沒有買房這回事,所謂的買房,還是跟政府租房。

如果今天土地房屋不抽持有稅,那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人,圍牆圍起來。死都不賣,也拿他沒辦法。

所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」,就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動,房價漲稅金就漲,房價跌稅金就跌。

例如說這樣:買在鄉下的便宜爛地,價錢低,稅金也低。30年後政府在旁邊蓋了捷運站,土地大漲。所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了,到最後就會乖乖認命,改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。

絕對不會有人敢浪費土地!想浪費土地,就是要花大錢來換。

3.台灣也有抽房屋稅啊?問題在那裡?

問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證,說你家多少錢就是多少錢。

當然大家都知道,台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家,通常是抽1~2%

也因為是用公告現值,所以每次政府徵收土地的時候,永遠會有屋主肉身檔怪手,死都不賣,因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。

但是不用怕!因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候,就乖乖用1000萬去買,但是你要繳稅的時候,政府就改口你家只值400萬,用這數字下去抽就好。

台灣真是全世界最好的政府,我感動到要哭了。

4.就算稅金低又怎樣?你這麼喜歡繳稅嗎?

台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!

稅金太低,就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地,結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。

老爸留給我一塊地,是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝,結果只住我一人,建商花大錢要買,但是我死都不賣!如果改建成大樓可以塞幾千人,但是我就是死都不賣!我每年都乖乖繳房屋稅,政府也拿我沒轍!這一樣也是浪費土地。

公告現值這玩意沒人敢動,你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後,開始有一些老百姓突然變聰明了,要求提高公告現值。政府高興的要死,台北從2010開始提高。未來政府會不會繼續提高,值得觀察。

5.炒客口袋深不見底,買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。

觀念錯誤

炒客手上有1000萬,炒客不會去買1000萬的房屋,而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多!不借才是傻子,槓桿槓桿再槓桿!

央行新政策一出,貸款成數下降,自備1000只能買2500。你說有沒有效?以前買10個人頭可以買20間房,現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效?

6.奢侈稅效應

實施之前,大家都在質疑,奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%,那我漲價16%賣掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。結果沒想到炒客大批退場,統統收山不玩。完全出乎意料!

那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房,照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是好玩的地方來了!奢侈稅不問賺錢賠錢,兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅。到最後每個屋主都做出一樣的選擇,就是房子先壓兩年,之後看看情況再說。所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬,下個月就自動漲價變1100萬。

「但是房屋就是賣兩年賣不掉」

7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題,那建商降價脫手不就結了

觀念錯誤

台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄,但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉,不能降就是不能降。

8.買氣極凍之後,仲介應該喊跌,仲介要的是成交量,成交價高低是其次

觀念錯誤

再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。」

如果房價跌了,你就不會買。明年房價會跌,那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌,我後年買更好。愈跌你愈不買。房價漲的時候是「價量齊楊」,但是跌的時候是「價量齊跌」。等到房價下跌,成交量會變低,不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。

9.容積率亂象

買完土地之後,房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。政府會看週邊馬路夠不夠寬,附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊土地都會有容積率的規定。

例如說這塊地100坪,建蔽率50%,容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西,要留院子。然後可以蓋到300坪,每一層樓有50坪,所以你家可以蓋到6樓。當然容積率不是問題,問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園,政府就多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場,政府又多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。

亂髮的結果就是居住品質超爛,明明馬路小的要死,旁邊卻有一棟20層大廈。

最好笑的是,台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋,但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪,結果政府說不准改建。那我200坪沒蓋到誰要賠我?所以政府為了補償地主,就宣佈地主的200坪空間可以賣人。

要賣也不是問題,而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。

那這樣的話,我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地,多爽!

10.都更亂象

台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律,你買多少土地就可以蓋到你爽!那為什麼建商只蓋5層,為什麼不蓋100層?因為法律規定6層開始就一定要裝電梯,而且當年台北沒這麼擠,多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。

二十年過去,容積率法律也實施了。事實上很多土地,容積率可以蓋超過5層的。地主提供土地,然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房,建商分一些房。大家都有賺。也因為都更因素,舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬,隔壁30年舊房子沒電梯,結果賣1100萬。原來舊房比新房貴,真是讓我大開眼界!

但這有個問題,不是每塊地都可以蓋20層,如果不行怎麼辦?而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪,但是分到的新房只有20坪。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓,因為地比較貴,建商願意讓步。

到最後郝龍斌喊出新政策,會適度放寬容積率,讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊,都更死的更快,因為每個地主都自動漲價,以前1000萬就賣,現在我要2000萬才賣。

11.那如果建商不買怎麼辦?地主不就完了?

「明年房價會繼續漲,拖到明年我賺更多」「建商不買是建商笨,我有損失嗎?」「反正房屋稅很低,再拖10年我都跟你玩」

當然我們現在都知道,文林苑事件,建商跟市府吃相過於難看,造成都更已死。當初天價買舊房的,現在不知道怎麼辦。所以說郝龍斌是打房的一大功臣,應該頒個獎章給他,哈哈哈哈。

12.房價等同60年租金,所以應該租房?

奇怪?你租完60年之後,房子會變成你的嗎?那你還不買?

觀念錯誤

房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓,屋齡「才」20年而已,髒/亂/沒電梯,買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶,你住的下去嗎?就是因為這樣,法律才會規定建蔽率,就是要強迫你留一些空地當院子,這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿,窗戶是要開在哪裡?就是因為居住品質超爛,所以舊公寓的房租一直偏低,比電梯大樓低很多。好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。

房屋本來就不可能住到60年,每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年,房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子,你兒子也要繼續交房屋稅。

所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低,所以你可以多加一點,例如說25年。

13.那為什麼有人願意用這種高價買房?

台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!

因為他沒有要自住,而是要加價轉賣給別人。房價不合理,不重要。租金很低,不重要。房屋舊舊髒髒又沒電梯,不重要。反正只要找到一個笨蛋肯買,所有問題都解決了。

14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」?

因為他是笨蛋

15.日本炒房

日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級,跟台灣一樣,就是大家互相賣來賣去。

後來1985日本簽署了廣場協議,宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念,美國大壞蛋強迫日幣升值,導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的!甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。

廣場協議不是只有日幣升值,馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸?真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。日本當年跟台灣一樣,貨幣刻意貶值,然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去,貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值,正確的說不是升值,只是恢復原狀。

當然大家都知道,工廠會逐漸移出日本,日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢,工廠出走潮會比較慢,失業率也比較低。但是老百姓不是借錢開公司,而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住,而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。

那個時候不是只有一般人買房,連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣,你不想買,銀行還會打電話給你,拜託你借錢買房。一樣是房價暴漲,房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子,真是沒創意。

到了1989~1990,日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為,房價只會跌,股價也只會跌,景氣只會變差不會變好,所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因為大家都不花錢,企業做的東西賣不掉,所以只好裁員減薪。因為減薪,所以更不敢花錢,惡性循環。

日本政府只能選擇舉債建設,「生」一堆工作給老百姓,大家有工作就敢花錢,結果無效!不管政府怎樣說破嘴,民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用,只能繼續舉債,繼續建設。對日本民眾而言,理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買,只敢買債卷,然後日本人又最愛買自己政府的債卷。日本政府每次都是發新債還舊債,但是每次日本老百姓都很捧場,都是瞬間賣完。外國人根本不敢買,只有日本人願意買。真是讓我想不透。日本現在的局面是房價太低,房租太高。但是老百姓就是不買。因為「明年房價跟房租都會一起跌」

16.美國炒房

由於美國早就實施實價登錄,實價抽稅,照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩,信用差的人都可以借錢買房。因為可以借錢的人變多,房價自然漲。美國佬看到房價漲,又有一堆人跳下買,然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。

1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息,2008正式破滅。

美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死,但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品,賣給自家美國人,也賣給外國人。整個包裝非常複雜,沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。

例如說銀行借錢給小明1000萬,利息10%。但如果小明破產,銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英,銀行自己抽掉2%,小英拿8%。如果小明破產,那會由小英賠掉1000萬,跟銀行無關。也因為風險可以丟給別人,所以銀行也不會認真審核,隨便什麼窮人都借得到錢。

好玩的地方在哪裡?因為房貸已經包裝成「金融商品」,所以就跟股票一樣,是可以「放空」的,你如果有猜到2008的崩盤,你早就發了。

17.那小英幹麼買?小英是白癡嗎?

因為房價在漲,小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。

18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆?不是都轉賣光了?

因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲,銀行幹麼給小英賺?自己賺不是更好。

19.那為什麼台灣銀行業沒倒?

因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則,不求銀行賺大錢,只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品,政府是不讓銀行買的。

雖然說銀行自己不買,但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣,白癡法規......)

這就是所謂的「連動債」。

18.美國崩盤之後怎麼辦?

美國人看到日本的慘狀,所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0,第二步瘋狂大印鈔。

照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國,如果產品不能買給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞,而是全世界平均分擔。

美國本來可能會衰退20年,現在回頭來看,竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。

19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效?

我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。

理由很簡單,因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢,但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。而且日本不是崩盤之後立刻印鈔,而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年,就算政府說明天經濟會變好,也沒人會信。

20.所以說利息太低真是炒房的根源,原來兇手是彭淮南。

觀念錯誤

低利容易炒房,但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟,央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票,一樣很慘。真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現,政府應該立刻用力打下去,叫你不准玩。

例如說日本已經維持0利率超過10年,但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩,我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。

最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。

21.那這次炒房到底是誰的錯?

全體台灣人的錯。

既然政府鼓勵炒房,那你為什麼還要投給他?答案很簡單,因為你心中希望房價漲。也就是說,每天在版上喊跌的人其實是少數特例。台灣大多數的人是希望房價漲,只是那些人不上網罷了。

台灣大多數的人都希望趁著房價漲,撈一票就跑。「至於爆炸之後會多慘,干我屁事,反正我已經家財萬貫了」「你們這些笨蛋努力工作吧!哈哈!」

22.未來台灣怎麼走?

台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!

台灣儲蓄率接近日本,加上人口老化速度世界第一,加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式,不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本:台灣人真是我的好朋友)

房價跌/房租跌/股票跌/物價跌,但是你的薪水也在跌。

房價到最後會跟日本一樣,變成房價太低,房租太高。我是建議可買一間養老用。至於買第二間當包租公,要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。

密切注意政府法令,政府會不會提高房地產稅金?我不知道。但是稅金抽的愈重,房價就跌得愈慘。

買房的時候要把未來稅金也算進去,不要買了發覺扛不起。理財要保守,建議還是以低風險的債卷為主,股票少量即可。但是要謹記:「別買台灣國債,別買日本國債。」
台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!

無論在什麼遊戲中,只有勇於面對的人才會獲得報酬。遊戲雖然不是人生,但人生卻是遊戲。最糟糕的遊戲平衡度,不親切的NPC,前後矛盾的劇本。但是,能不能享受這個遊戲則在於個人。即使是垃圾遊戲,真正投入的話或許能感受到意外的樂趣,結束時反而會認為這是個名作也說不定。

轉自:PTT 本帖最後由 7moonlight 於 2013-5-28 17:49 編輯

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