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[時事]

柯P談都更「不要幻想一坪換一坪加車位」!神人淺顯說明「哪裡不可行」網推爆!

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花蓮地震造成許多房屋坍塌,台北市列管須拆除重建的海砂屋至今還高達2272戶尚未拆除,進入重建牛步化。對此柯文哲表示台北市的都更一定要做,執行力道也會更強,並且強調民眾心態要改變,不要幻想一坪換一坪,外加車位、興建期間房租,然後一毛錢都不用出,世界上有這麼好的事?


(圖翻攝自網路)

都更牽涉到如何規劃土地,其實本陰也修過一門關於都市營造、空間規畫的課。教授就有提過一塊地在政策規定下會如何利用、獎勵、移轉,其實最基礎的概念在高中公民課就有講到。

PTT上就有建築營造背景的網友上網分享都更的概念,首要就牽涉到「建蔽率」、「容積率」兩項,例如一塊地只花了一半的地(垂直投影在地面的面積)來蓋建築物,建蔽率就是50%;而一棟建築物的「總樓地板面積」與這塊地的面積的比率就稱為「容積率」。



(圖翻攝自網路)


政府有一定的政策來規定地方興建時的最大建蔽率和最大容積率,每個地方的規定不同,就是使用分區的概念。剩下關於柯P的說法解釋,就讓網友來說明:

小弟以前讀建築後來轉理組,
營造業、事務所都做過幾年,
說真的都更很多人搞不懂,
其實懂的人都太執著專有名詞,
講給不懂的人也是霧煞煞,
背後道理不難。

簡單說
一塊地多大,決定這塊地基地面積多大(廢話),
假設說1000平方公尺的地,
這塊地上面可以蓋建築,
但是建築物通常不可以把這塊地全部都蓋滿滿的,
必須保留一些空間讓土地可以日照,
所以不同的地能蓋滿的程度不一樣,
「蓋滿的程度」業界會稱叫建蔽率,

假設說建蔽率50%,
代表建築物最多只能覆蓋土地面積*50%=500平方公尺的面積,
實際覆蓋的面積可大可小,但就是不能大超過50%。



(圖翻攝自網路)

那房子到底可以蓋多少面積,蓋多高?
建築物的總樓地板面積是多少?
其實就是把土地面積乘容積率,
假設說容積率是200%
那「建築物的總樓地板面積」就是土地面積1000*容積率200%=2000
但是因為建蔽率不能超過50%,

要是想蓋50%,一層樓最多蓋500,
那2000/500=4樓
理論上你蓋四樓剛好可以蓋最多建築樓地板面積。
上面解釋國中生應該都可以懂,

接下來講都更,
都更是什麼?
簡單說就是房子拆掉蓋新房子,

所以都更這些事情必然一定會產生成本,
營造成本、請照成本、建築...成本,
請建商來,他全包搞好出這筆錢,
最後怎麼回本?
當然是新房子要有幾間給建商,
所以一般來說當然不可能一坪換一坪還加車位,
否則建商吃屁是吧?







只有幾種方法能解:

1.每個住戶新房子住小一點,

可以多增加幾間房子讓建商可以拿走,
只是這樣新房子會變小。

2.所以就出現了一個獎勵方法,

為了鼓勵都更,又讓建商有利可拿,
政府讓民間可以蓋新房子蓋更高,
代表總樓地板更多了,
所謂容積獎勵就是這麼一回事,
原本舊房子建築物總樓地板面積是2000,
現在政府讓你加倍可以到4000,
原來四樓可以蓋到八樓,
是不是等於戶數加倍?

建商可以把增加的戶數全部拿走,
這樣原住戶就不用委屈讓自己的家變小,
(當然土地持有所佔比率還是變小,但至少居住不影響,這裡不提)
很多人不相信建商,怕建商多在工程上灌水,
聲稱成本是不是合理也不知道,
建商拿走一堆房是不是合理一般民眾也不知懂,

所以還有第三種:

3.都更成本原住戶自己吸收,


當然每戶應負擔的錢是依照合理的方式去攤平,
只是這樣就不是「免費得到一間新房」,
這種的就比較累,
住戶自己要理解每個流程自己去找圖找營造廠請照...等等,
當然也有建商幫忙處理但是只拿合理利潤的,
只是這種狀況不多,畢竟沒賺什麼錢,



(圖翻攝自網路)


回過頭,柯文哲說不可能

應該理解成,
如果你不願意花一毛錢,
你又想要找建商幫你全部處理到好,
那坪數不變加車位當然不可能,
不然蓋新房子的成本誰幫你處理?
不過就算有獎勵,還是可能不夠建商拿,
建商肯定能拿多少一定想辦法拿最多,
所以很多原住戶的新房子還是會變小一點,
這會讓一般民眾產生不爽,對建商是不是成本灌水質疑,
也是民眾一直不信任建商的原因。







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avatar   adaudau -1 我到底看了什麼
avatar   ming66 +2 重點就是建商好處要全拿 !!地坪的損失是你家的事!!老屋就是貴在土地值錢.
avatar   鐘伊 +2 您真內行!
avatar   kaiin +1 規模做大就行

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