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2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?

2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?               
資料來源 : 網路


依統計顯示,全台大都會區 2019年買賣移轉棟數
23.19 萬棟,年成長 9.3%,
台灣房市上漲自2014年上半年後, 至今已經歷經5年的價跌量縮, 2019年Q2~Q3開始出現成交量的明顯擴增, 這是否會推動未來房市的上揚 ?

今天要分享的就是信義房屋,


在台灣是老字號的房仲品牌,
以信任、幸福、人情味等形象廣告來傳遞給大眾,
也是國內第一家上市的股票上市的房仲公司


房價居高不下, 居住正義問題廣受各方關注,
近年政府政策偏向抑制房價,
實價登入的修法趨於嚴格,
民間對於空屋稅與屯房稅的推動
對於投資客來說的確產生了一些衝擊,
但是自住的需求仍然會存在,
即使受到人口老化與少子化的影響,


不過人口還是會往都市集中,
長期來看產業需求仍存在,只是競爭也非常激烈。


公司簡介 信義房屋成立於於1987年,2001年上市,
2019 年 8 月 15 日更名為「信義房屋股份有限公司」,
取消「仲介」2字,
因公司從事不動產仲介經紀、不動產代銷經紀服務等,
並跨足海外不動產開發、大陸事業、居家服務..等
為免混淆及範圍更廣,決定更名。


公司主要採直營模式展店,
有別於其他品牌採直營和加盟模式並進,


以此來控制服務品質,
涵蓋範圍遍佈台北市、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區。


信義是這個業界率先採用「不賺差價」,
並推出「不動產說明書」的制度,
兩段式收取固定比例服務費 (買方 1% 、賣方 4%),
在成交當下賣方僅需付出總費用的 7 成,
待物件轉移完成後再給付尾款,
以此保護消費者權益。


體質評估 打開「艾蜜莉定存股」來檢視近期信義的財務體質,
信義有4個不良項目,以下我們逐一來檢視。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12


1.每股淨值14.56元 ,低於合格標準的15元,
淨值太小的企業,不能通過利空洗禮的機會相對較高,
觀察近年信義的每股淨值介於13.7~18.3這個區間,
目前雖然離標準值不遠,但未來仍須留意。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?資料來源 :CMoney,2020/1/12


2 .信義的營收比率高達93.26%,高於標準值的30%,
檢視2019Q3季報,信義的存貨幾乎占了流動資產的一半,
進一步細查,存貨主要來自無錫市濱湖區開發中不動產,
並非虛報營收。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
資料來源 : 信義2019Q3季報


3.負債比65.43% (大於合格標準50%)
佔比最高的負債來源為長期借款,
 2019年與2020年期間,信義房屋同時有多項在建工程計畫,
 包括在中國無錫以及新北市板橋建案,導致借款規模快速擴張,
這點需要特別留意後續的狀況。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
資料來源 : 信義2019Q3季報


4.信義的股本膨脹率20.11,略高於合格標準20%
近八年除2015與2018年外,皆有配股票股利,
推測因此造成股本膨脹,不過EPS(每股稅後盈餘)卻是起起落落,
沒有跟著提升,這點後續要持續觀察。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12


近期營收狀況 信義去年合併營收124.2億元,年減3.7%,
而國內仲介、代銷事業受惠於房市復甦,持續成長
營收達94.4億元年增二成。


而從下表可以看出信義房屋
歷年EPS 與配息其實是起起伏伏,
深受景氣循環所影響。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
▲信義每股盈餘與配息狀況,艾蜜莉自製圖表 2020/1/12


估價 我們使用「艾蜜莉定存股」來估價,
因信義屬於景氣循環股,
所以適合使用股價淨值比法來計算,
得出
便宜價27.97
合理價33.54
昂貴價36.51


以截稿前(109/1/12)收盤價31.75來看,
目前介於便宜價與合理價之間。
2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
資料來源 :艾蜜莉定存股,2020/1/12


2019年房市復甦,成交量明顯擴增,信義房屋(9904)此時適合進場嗎 ?
資料來源:籌碼K線,2020/1/10
 
展望未來  信義房屋經營項目跨足仲介、代銷 、建商、 生活產業
希望能打造房地產價值鍊服務。


事業版圖除了台灣 、中國 、日本 及馬來西亞各地,
2019年9月及12月公告購入馬國沙巴州土地,
以新台幣約15.78億元購入總面積303.3公頃使用權,
是同業首例往海外布局觀光事業。


公司預期今年市場低利環境、台商回流,
加上自住需求仍強,房市樂觀看待,
市場成交量仍有小幅成長空間。


不過現階段我仍不會考慮買進信義,
除了因目前的財務體質尚待評估,
且景氣循環股的的循環週期相當長,
波段操作很容易套牢,
如果想要存股,建議要謹慎評估自己
是否能忍過長期的下跌段,
再決定進場喔 !
★警語:以上只是個人研究記錄, 非任何形式之投資建議, 投資前請獨立思考、審慎評估。


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