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違章建築可以出租嗎?

違章建築可以出租嗎?


違章建築可以出租嗎?
(圖片提供/賣厝阿明)

路邊某個角落貼著一張廣告,寫著「頂樓加蓋月租2500 意者請洽xxxx-xxxxxx」簡單明瞭的招租訊息,廣告用字沒有經過美化、潤飾,全靠價錢來吸引房客目光與出租機會。  「頂樓加蓋」是台灣房產界最廣為人知的違建,因為工程簡單、工時又短、用途廣泛,早期的老房子多有「頂樓加蓋」的附加設施,但早期政令宣導並不完善,所以現在的頂樓加蓋都沒有申請建築執照,大多是違法的。許多房東看中了「頂樓加蓋」方便速成的特性,加上建築成本低,紛紛在出租房上面加蓋,再以便宜的租金吸引房客。

有良心的房東會告知租金低是因為房屋是違建,讓房客自行選擇要不要承租,但有些黑心房東則假裝出租物件是合法建築,甚至高調招租提升可信度。看到這裡,你應該不禁想問,為什麼房東可以不在乎外界眼光和法律懲處出租違章建築呢?  違章建築可以出租嗎?
(圖片來源/Pixabay)  延伸閱讀:屋主不修繕,租客可以拒付租金嗎?
   違章建築為什麼可以出租呢?  答案是房東在法律上沒有違建的「建物所有權」(沒有房產證明),但卻有權對建物進行使用及處分的行為,所以違建實際上是可以出租的。但因為違建的居住安全性並沒有經過驗證,所以房東才調降租金,彌補房客這方面的損失。但房東仍有責任應主動告知房客此房屋是否為違建,否則日後建物遭民眾舉報拆除的話,房客可主張租屋權益受損,藉此向房東求償,房東須負賠償責任。

當房客主張租屋權益受損時要注意,因為法律上是支持房東擁有建物的使用及處分權,所以即使租賃契約的標的物是違建,在還沒有被舉報是違建之前,租賃合約依然是合法且有效的,房客無法以「擔心會被拆掉」、「因為房子是違建」等理由來主張權益受損,解除租賃契約和求償都要等違建被舉報後才可進行。  台灣常見的違建,除了頂樓加蓋之外,還有以下的種類:

1.在露台上方裝設建物,例如:遮陽架,即屬違建。  2.將陽台往外推改建,變成室內的凸出式空間。

3.在防火巷(防火間隔)內,自搭建築。  4.建造夾層超過該樓層地板面積1/3或100平方公尺(樓中樓設施)。

了解這些規則後,大家在尋找租屋物件時,記得注意房子有沒有做過這些改裝工程,因為工程簡單、工時不長且附加價值高,有些人根本不知道或者是懶得去申請合格執照。為了方便、增加經濟價值,所以先蓋起來,但只要有人舉報,這些都屬於必須要拆掉的違建。如果當初你是看中這些附加價值建物才搬進來的話,一定要確認一下房東有沒有申請合格執照哦!  若是房客得知違建將被拆除後,想跟房東解除租賃契約,可依《民法》第423條,租賃房屋無法依合約約定使用,並主張無償終止契約,或是依同法第435條第一項,租賃物一部份滅失,向房東要求減免租金,或同條第二項,就拆除違建後存餘的部分,已不能達租賃目的,向房東提出無償終止契約。

   違建分兩種!3種情況下免拆  大家看到這裡,應該對違建有一定程度的了解,但你知道有些違建其實可以透過規劃「就地合法」了嗎?想要知道違章建築可以「就地合法」的原因嗎?

在文章裡有提到,因為早期法令宣導不夠完整,很多民眾不知道自己蓋的是違建,所以現在台北市政府將違建分成二種:  一、新違建:指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。

二、既存違建:指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。  新的違建一經舉報,就會面臨被拆除的命運,但是84年以前的既存違建就會被列入「緩拆」或「免拆」。但免拆或緩拆的情況有很多樣,各縣市的法規都略有不同,建議可以查詢所屬縣市「建築管理自治條例」。 

   #而通用的免拆情況有3種:

1.不影響建築物主體結構安全  在拆除違建的部份或是整體拆除後,會影響建築物整體安全或相鄰建築物的安全,即可免拆。例如違建太過巨大,在拆除過程中會影響到周圍的房屋或設施。

2.現行無法拆除  依現有技術條件,無法拆除該建築物,也可以不拆除。例如建在特殊地理位置的房屋,難以施行工程。

3.可能嚴重損害公共利益  拆除之後可能會對嚴重損害公共利益,或導致某種不可逆的嚴重後果,則可以免拆。例如建在山坡上的房子,拆除之後會導致土石鬆動、崩塌的可能。 

延伸閱讀:房客搬走了,營業登記還在,我該怎麼辦!?  延伸閱讀:我想買房投資,做隔間房出租可以嗎?投資報酬率如何計算?
   違章建築可以出租嗎?
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