[裝修佈置]

南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?

南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?


南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
(圖片提供/幸福空間)

   文在寅失民心 首爾.釜山執政變天  南韓兩大城市首爾、釜山,日前4/7舉辦市長補選,這場選舉都被外界認為是2022年總統大選的前哨戰,南韓總統文在寅執政黨慘敗,首都執政變天,時序回到2017年,當時文在寅上任時挾著高人氣,初期上任民調支持高達7成3,打出「恢復公平正義的口號」,推出一系列的打房政策,核心理念是提高稅率、劃分投資風氣盛的區域、限制貸款,用重稅打擊房價。

南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
(圖片提供/樂居)

南韓政府打房措施推出後,房價不跌反升,首都首爾房價暴漲5成,租金也漲幅2成,其他區域包含釜山、大邱、仁川、光州,房價持續上揚,究竟南韓的打房政策有那些問題呢?今天就讓我們帶您一探究竟。     南韓25輪打房無效?房價失速暴漲

南韓總統文在寅打房上任3年來,25度祭出鐵腕打房措施,卻讓房價暴漲。  南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
(圖片提供/樂居)  1.多房持有者最高課徵6%綜合不動產稅:從最低的0.6%至3.2%調升至1.2%至6%。

2.購置印花稅調漲12%:多屋持有者要增購新屋,要繳交12%的印花稅。  3.房屋持有1年內交易,課徵70%房產利得稅:一年內買賣,獲利會課徵重稅。

4.房屋持有2年交易,課徵60%房產利得稅:一年內買賣,獲利會課徵重稅。  5.特定高房價的區域實施限制貸款:首都地區首爾房貸只能上限40%,附近京畿道、仁川指定為「投機地帶」,禁止新台幣3700萬的房地產貸款。

6.特定區域賣房多加收10%的轉讓稅:兩房持有者20%、三房以上持有者調高30%  7.全面調降首購族印花稅:購買1.5億韓元契稅全免,1.5億至3億韓元則減半課徵。

8.首購族房貸利率優惠、貸款成數提升:房貸利率區間從1.8%至2.4%,調降至1.5%至2.4%;首購族的貸款金額、成數也放寬。  重拳打房造成反效果,因為嚴厲的打房政策,屋主不想被課重稅不願釋出房屋,迫使房屋供給量大幅降低,造成價格大漲,民眾買不到房,買盤恐慌,導致市區的房屋變成「奇貨可居」的現象,再加上高房價的區域,實施限貸限購令,買房的需求被迫湧入郊區,產生外溢效應,高房價從首爾向外擴散到全國。南韓政府從稅制下手,並未考量的原本大首爾地區周圍「供需不平衡」,導致房價高漲。因此南韓總統文在寅急補破網,宣布在南韓各大城市,增蓋逾80萬戶住宅解決「供的問題」,期望解決高房價問題。

   南韓特殊的房屋租賃制度  租不如買  南韓租賃制度與台灣不同,分為全租式、月租式,其中以全租式為最大宗。

南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
(圖片提供/樂居)  1.全租式:全額保證金,無需額外負擔月租

此為南韓特殊租屋文化,租屋者要付房價的7、8成的押金給房東,每個月只需要繳交管理費和個人水電瓦斯費用,不需要再額外付租金。  這時候你會認為房東賺了什麼?沒賺租金?其實房東會這時會把收到的這筆押金去投資運用。

租賃契約到期後,房東會再把水電瓦斯、管理費等雜支費用扣除後,剩下的租金歸還給租客。  2.月租式:部分保證金+每月固定月租支出(與台灣相似)

月租的方式則和台灣的差異不大,每月定期支付一定金額的。只不過南韓的保證金相對較高(台灣稱押金),不過保證金他們通常都會另訂金額,不會像是台灣押金通常是收取2個月的房租。以熱門區域首爾為例,保證金大多都是月租金的十倍金額,相當高。  因為銀行的利率急速下降,收到大額押金後的轉投資的收益報酬率不高,再加上南韓政府因囤房稅打房措施,導致大量的屋主不願意再出租房子,寧願收回自住(利用登記自住的效果來降低稅賦)。導致大量的供給減少,租金漲幅達2成以上。加上南韓房屋租賃制度與台灣租屋習慣不同,租屋其實需要大額的押金。民眾租不起房的情況下,反而因為低廉的購屋利率轉進買房,形成奇特的景象。嚴厲的打房未能有效抑制房價,適得其反房價失速爆衝。

   文在寅打房失利 房價暴漲惹民怨   面對首都圈的高房價,文在寅上任採取積極打房政策,重稅、限貸等措施,沒想到房價愈打愈高,無力回天,有三項是值得檢討、省思的。

1.打房希望一步到位:文在寅上任以「打房」為政策核心,上任採取最嚴厲的打房措施。但最大的問題是,文在寅政府未有效的「精準調控」,造成反面效果,打房並非要一拳到位,政府打房應漸進的觀察,層層疊加看成效,並隨時滾動式的修正。  2.忽略供需的基本原則:打房須注意經濟層面的「供需平衡」,文在寅政府祭出嚴厲措施,導致市區供給量大幅下降,量縮價漲,造成都市買盤恐慌,連帶影響大邱、仁川、光州等區域。打房應先增加供給、降低需求,這點文在寅是背道而行的。

3.過於嚴格的保護法規,反而不利房客:許多房東乾脆不把房子出租,導致市場出租物件變少,僧多粥少情況下,造成租金飛漲。預期房價上漲的民眾,考慮買房,抱持著「現在要趕快買、不買會更貴的心態」;從經濟學的角度來看,過度保護租客是對租客不利,過往在巴黎,為保護房客的權益,政府曾干預租屋市場,訂定房租上限天花板。但這項政策的限制,有新屋的房東不願出租了,租屋的民眾只能選擇破爛、屋況差的房子,矯枉過正反而達不到原有的效果。     台灣打房推「組合套餐」!溫和抑制房價飆漲

面對高房價的浪潮,2021年台灣政府打房政策出手頻頻,針對各界討論已久的囤房稅,宣布「暫緩」推動,財政部指出南韓打房政策失敗,課徵囤房稅可能會讓稅賦轉嫁到租金上,台灣政府以南韓為借鏡?我們先來看看台灣上一波的打房政策。  南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
(圖片提供/樂居)   

2011年奢侈稅:房屋持有期間未滿兩年,以銷售價格課徵10-15%的交易稅。  2012年豪宅稅:台北市認定的豪宅增加房屋現值、契稅與房屋稅大幅增加。

2012年限貸政策:定各區豪宅標準與貸款上限,並擴大信用管制範圍。  2014年調高非自用房屋稅率:調高造價認定,新屋房屋稅平均漲幅達2.6倍。

2016年房地合一稅:以實際成交價為基礎,針對房屋出售的獲利課稅。  在上一波台灣打房相對是溫和有效的,可以看到上述政策,是一層一層疊加上,初期可能不會有明顯的效果,但時間證明,這些政策推出一波波推出後,房市在2015年的時候出現反轉,開始明顯的跌幅。

   政府資訊未串聯 囤房稅只是假議題  財政部指出,南韓自從課徵囤房稅後,高稅賦的租金轉嫁在房客上,因此台灣決議先將政策喊卡。那麼台灣如要課徵囤房稅,可能成為南韓縮影嗎?這點應該是不會的,南韓因為特殊的租屋制度,全租以及半租都需大量押金,再加上銀行利率急速下降,大量的屋主不願意再出租房子,導致租金暴漲。但是台灣租屋制度相對單純,如果囤房稅課徵了,房東也不一定會將稅賦轉嫁給房客,最主要影響的租金為「供給、需求」。

南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
(圖片提供/樂居)

   至於囤房稅可不可行?台灣政府的資料庫並沒有串聯好,無法精準地知道誰有囤房誰沒有囤房。從上述圖表得知,志明與春嬌為夫妻,志明有2間房、春嬌有3間房,由於地政以及戶政系統沒有串聯,再勾稽系統上兩者不會併入同一戶,因此沒辦法課徵到囤房稅。另外,志明和春嬌的房子是個別計算的,不同縣市也是分開計算的,如果兩者的房屋在不同縣市,在系統串聯上是難以做到,再加上「地方稅」誰應該課徵多,誰應課徵少?恐有爭議難以施行。

相關文章內容分析:房產達人來解惑!房價大漲,執行「囤房稅」政府準備好了嗎?   
南韓打房25輪重拳無效!台灣囤房稅急喊卡合理嗎?
最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【[/url]】
我們是樂居,致力於房價透明化的團隊,期待人人都能覓得好屋,樂其所居。  [url=https://line.me/R/ti/p/%40prm0754f]加入《樂居》LINE@,提供你最實用的購屋檢查表

點這裡看更多►►►Time is up!發現房屋瑕疵後,沒在時限內處理,就難以讓賣方負責中古屋格局重整 打造小雙拼現代品味宅年末裝修買起來!9/24~27廚衛特賣帶逛,貴婦、小資預算這樣花
看更多家居實用好文>>>幸福空間
喜歡這篇文章嗎?
回覆 0
您需要登入後才可以回帖 登入 | 註冊會員

本版積分規則 回覆 15 個字以上可拿獎勵,
規則詳見此

提示訊息
go_top