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這些房子千萬別買!影響貸款成數的7大地雷屋

這些房子千萬別買!影響貸款成數的7大地雷屋


這些房子千萬別買!影響貸款成數的7大地雷屋
(圖片提供/幸福空間)

大家都知道現在的房貸利率鐵板價1.31%,加上很多新聞都說,現在的貸款成數可以到8成或85成,因此很多人想要趁低利買一間喜歡的房子!不過,不是每個房子都可以順利貸到8成或85成喔!今天就來跟大家分享,有哪些房子的貸款成數有可能會被砍? 類型 1 非市中心且屋齡偏高的房子

大家都知道,台灣有將近47%的房子屋齡超過三十年,尤其又以台北市的比例最高。老房子的優點是價格相對比較便宜,同時又因為公設比比較低,所以坪數比較實在。不過,在貸款的時候,如果你的屋齡比較高,接近或甚至超過四十年,加上如果又是加強磚造的房子,除非地點很好,不然貸款成數很有可能就會被砍,甚至很多銀行不承作這類房子的貸款。那為什麼市中心屋齡高的房子,銀行就願意貸款呢?首先,大家知道房地產就是房子+土地,因此在辦貸款的時候,除了房子會抵押給銀行之外,我們的土地,也會一併抵押給銀行。當屋齡很老、殘餘價值相對低的時候,銀行就會回歸評估到土地的價值,這時候地段就很重要了。另外一個原因就是,都會區的房子就算屋齡高,他的買賣還是相對熱絡,對銀行來說,擔保價值比較高。也就是說,如果你想要買的房子,它的屋齡超過30年,甚至超過40年的話,除非地點很好,不然最好還是先問一下銀行,了解它的貸款條件再出價比較好。

 延伸閱讀:買屋時別忘了,「年齡」也會影響房貸! 類形 2 非市中心的小套房
一般銀行對於套房的認定有兩種標準,一種就是建物權狀坪數小於15坪的,另一種就是主建物加上附屬建物小於12坪的。對於套房的貸款,有些銀行不承作或者是最高只有5~6成的貸款。但是如果你的地點夠好的話,還是有機會在某些銀行貸到8成。很多人會選擇小坪數的套房,是因為預算考量,但是如果你買的是十坪的套房,後來發現貸款只能貸到六成,其實要準備的頭期款就跟買二十坪的一般住家格局房子是一樣的。如果你本來希望可以貸到8成,最後卻發現,只能貸到6成的話,中間差距的這2成,就必須要在交屋之前一次用現金補足,不然前面繳的錢就會當成違約金被沒收了。因此,在看小坪數的套房時,最好呢是先問好貸款條件再決定。延伸閱讀:「套房」低總價,最適合新手入門?
 類形 3 工業住宅所謂的工業住宅,就是土地使用分區是工業用,但是卻拿來自住當成住宅使用,價格通常是周遭住宅的7成左右。雖然比較便宜,在貸款的時候有些銀行是不承作的,或是貸款成數最高只有6~7成。如果想買工業住宅的話,記得要多準備一點自備款。

 類形4 地上權房屋剛剛說過,房地產就是房子+土地,通常買公寓或大樓,一定都會有土地持份。但地上權指得就是土地的產權是別人的,只是讓上面的房子擁有地上權。也就是說,除了要付權利金之外,每年還要再付地租給地主。地上權可以分成兩種,一種是雖然土地是地主的,但是房子是這個屋主的,也就是屋主有房子的權狀,像是台北信義計畫區的台北花園就是屬於這一種。這類房子銀行的貸款成數大概是6~7成,雖然比較低但是至少還可以貸款。另一種地上權,除了土地是地主的就連房子都是建商的,買方擁有的只是房子的使用權,像是台北的京站跟華固新天地都屬於這一種。這類房子因為是屬於建商的,所以在辦銀行貸款的時候,銀行只能夠貸款給建商,建商再轉貸給買方,貸款成數只有5~7成之外,它的利率也會比較高。一般銀行貸給建商大概1.3~1.5%之間,但是建商再轉貸給買方,很有可能就會在2%,甚至在2.5%以上。

上面這兩種,不管是哪一種,每年都要再另外繳地租,而且地租的漲幅其實是很可怕的。像剛剛說的台北花園,從2003年交屋到現在,地租就漲了2.5倍,每年光是地租,每戶就要繳120到140萬,而且地上權都有期限,不管你擁有的是房子的產權還是使用權,時間只要一到都要跟地主重新談,非常麻煩,要買之前一定要想清楚。 類形 5 周圍有重大嫌惡設施的房子

嫌惡設施不僅會影響生活品質跟房價,還可能影響到貸款條件。小的嫌惡設施像是宮廟、電箱、電塔,還是有機會可以找到銀行用一般的貸款來承作,只是它的估價比較低,所以買得時候,價格就要比較保守一點。若有比較大的嫌惡設施,像是福地或是殯儀館,很有可能會被銀行劃分成B區,如果A區(一般區)可以貸到8成的話,B區很有可能最高只有到7成,要特別注意。這些房子千萬別買!影響貸款成數的7大地雷屋
(圖片提供/幸福空間) 類形 6 其他特殊產品

除了我們剛剛說的這些房子之外,有一些其他特殊產品的貸款成數,也有可能會比較低。像是店面或是已經隔好套房,這類投資置產的房子,它的貸款成數很多只有6成~7成,購買時需要準備高一點的自備款。 類形 7 太貴的房子

你可能會想,我又不買套房,也不買店面、工業住宅或地上權,我買的就是正常的住家,3房2廳或2房1廳的房子,這樣我的貸款成數應該就安全了吧?如果這樣想可就錯了!因為銀行在算貸款成數的時候,會在銀行估價跟你的成交價中,取其低計算你的貸款成數。什麼意思呢?就是如果銀行認定這個房子的價值只有1000萬,你卻買了1200百萬,這時候就算銀行貸款的成數可以有8成,也只能夠貸1000萬×0.8也就是800萬,相當於是你買的1200萬的7成都還不到。此外,如果你買了預售屋之後房價跌了,導致於交屋的時候,銀行估不到當時買的成交價,也會變成貸款成數不足,必須在交屋之前一次用現金補足。 

除了上面這7種很有可能讓你的貸款成數降低的房子之外,個人的信用也非常非常重要,務必在買房前做足功課,以免遇到捶心肝的窘境。延伸閱讀:仲介說:房子傾斜沒關係,只要重拉水平就好?
 
House123 執行長 邱愛莉這些房子千萬別買!影響貸款成數的7大地雷屋
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